文：千一

白云卖地，很苦恼啊。

大哥天河，噪音环绕的地被爆抢，吉山仓的地直接有人接盘。

隔壁荔湾翻红，卖地一宗比一宗猛。

南面番禺爆火，摇了一宗又一宗的地。

看看自己，上半年只卖出了一宗嘉禾望岗的回炉地，愁啊，愁啊。

日夜思考着，怎么把除了白云新城的地，卖出去。

灵光一闪

把有钱的能拿地的房企都喊上，开了个热热闹闹的地块推介会。

我把白云整个卖地的PPT研读了一遍，发现了白云的野心，真不小啊。

PART.

01

全面铺开，共同发展

白云下半年重点要推的地，有10宗（嘉禾望岗东北侧地块已出让，不计入）。

大部分地块还是集中于白云湖、设计之都、白云站这几个连片开发的重点板块内。

说明，这几个板块，是白云发力建设的区域，是白云可以最快跑出来的区域。

设计之都、白云湖、白云站，拿出的地最多，主要还是在于，这也是白云现在比较能拿得出手的、开发商比较乐意买单的区域。

在推介顺序里，白云率先推介的，也是这些板块的好地。

设计之都，是白云推动产业升级的重要表现，通过聚合与设计相关的上下游产业，实现由低端向高端产业的转型，激发更大的价值。

整个区域的建设推进很快，有地铁有全新的商业（时光荟），路很新，城市形象体面。

白云湖，主打中心区稀缺的湖景+数字科技城。从年规划到现在，已经过了开荒阶段，产业在导入，区域有6盘聚集，整个城市界面相对体面，配套也逐渐完善。

白云站，依托的是亚洲最大火车站未来建成，带来的庞大的、便捷的交通枢纽、商业配套、时尚创意之都产业的升级。

不过目前白云站周边还有大片的城中村，城市观感一般，附近的路况比较一般。

除此之外，北部三镇+白云城市中心各推了1、2宗地，白云颇有种一碗水端平的感觉。

但大家知道的，白云城市中心也好，北部三镇也好，热度相对不高，距离市区核心太过远，板块本身又很大，这里圈一块地开发，那里圈一块地开发，看似四处发力，实则缺乏合力。

不利于板块连片的发展、配套的补齐。

白云城市中心板块，是白云地理位置的几何中心，18、22号线交汇，定位现代综合城市中心，偏向于行政、生活配套等的升级。

板块的问题在于，群众的心理距离很远，白云城市中心站周边配套还不成熟。

江高，推出的新地块和此前连片开发的新盘区，有一定距离。周边又都是成片的村落和绿地，发展起来需要时间。

太和，近民营科技园，新推地块和紧挨已开发的小区，属于连片开发，但也要熬。

钟落潭板块，是四镇里开发速度最快的，沿着14号线钟落潭、马沥两侧布局产业、住宅等。

当然，它的问题也一样，距离市区远，配套还不够完善，还处于开荒阶段。不管开发商还是群众进入，都是得陪区域成长的。

PART.

02

重点地块素质分析

好了，来看看白云掏出的这10宗地，开发商会不会乐意出价？群众又会不会买呢？

设计之都，2宗地

广州设计之都三期AB地块，这宗地还是挺有看头的。

它的价值在于：1、近地铁，14号线二期（在建）鹤南路地铁站，直线约米，通车后可以一线直达嘉禾望岗、三元里、广州火车站。

它距离黄边、江夏直线约1公里，搭乘2号线也可以去到白云新城、越秀、海珠等地。

2、位于设计之都，周边学校、商业配套都是成熟的，是个可以即买即住，未来又有念想的区域。

它的问题在于，四周的城市界面相对没那么好，周边没拆完。临鹤龙东路，有噪音影响。

这宗地已经在挂牌了，下周开拍。

地块建面8.4万㎡，比中海麓府大些，不过起拍价不贵，21.9亿，楼面价2.6万/平，比中海空港大道地块起拍价便宜了4千/平。

对于开发商而言，有可拿的空间

中海麓府，所处的位置更好，周边是次新小区，当初溢价4.1万/㎡拿下，-㎡的产品，2月首开价格去到6.8-7.8万/㎡。

从阳光家缘网签数据看，2栋楼，套货，已售只有28，走量一般。中海的产品不错，猜测客户的抗性在于价格。

广州天合建材有限公司AB地块（原皮革工业公司），位于三期地块南面。它更靠近14号线创意园站，直线距离约米。

它周边配套都有，但相对来看，它的素质我觉得是弱于三期地块的。

地块被厂房、工业园、城中村等包围，整体观感不太好。未来的变量就要寄希望于周边的拆迁。

而且，在目前整个设计之都的规划图里，天合建材有限公司AB地块没有姓名。

这宗地预计8月挂牌，猜测地价会便宜点。

白云站：小坪村AB地块

该地块位于今年年底准备启用的白云站北侧，距离8号线小坪站大概米，算是地铁盘。

地块及周边规划定位为“站城融合综合发展区”，是有念想的。

卫星地图可以看到，地块周边，8号线沿线到白云站一带是已经平整了的，未来发展会更快些。

地块北侧已建成30班小学，南侧紧挨着佳兆业小坪村旧改项目-佳兆业城市广场。虽然该盘目前按下了暂停键，后期如果开发商熬过来或者换房企继续推动的话，还是有期待的。

因为小坪村旧改规划有大体量商业+学校。

目前地块周边没有主流在售的新盘。

最近的保利阅云台，主推的99-㎡复式产品，在清盘中，价格4.5万/㎡左右。

周边20年以内楼龄的二手，普遍2.6-3.3万/㎡。

新盘少，二手不抗打，地块项目竞争小，区域有概念，这宗地我觉得应该有开发商会拿。

白云湖：黄金围东区地块、港澳青年创新创业基地地块

白云湖一下子拿出2宗地，让本来就卷的区域，更加卷了....

板块的6盘看了估计要说一句：栓Q！（竞品又多了俩

白云湖，虽然这两年变化很大，环境有所改善，但是板块很大，很多区域还没好好开发，给人的感觉，依旧是：太荒了！

大家一进来一大片的空地，学校只落地了1所，道路一般般，城市形象面不够高大上，以至于很多人还是不愿意进来。

白云湖要想跑出来，最好的做法是把规划的学校、商业赶紧先动起来，建起来，这样开发商也有信心，群众买房也有信心。

好，来看看地块。

黄金围东区地块，就在中建星光城和招商雍云邸的东侧，它由3个地块组成，体量接近30万㎡，应该会带来新的配套。

能打的点比较多，包括地块北侧1公里内规划有九年一贯制学校，北侧临近流溪河及流溪河生态湿地，南侧规划西江引水渠碧，有景观优势。而且地块周边规划结合滘心地铁站进行TOD综合开发，会有新的商业

目前在售的两个盘，体量都不大，都在卷户型卷价格。这宗地一来，虽然是个对手，但对它们也算是个利好，未来可以蹭配套。

港澳青年创新创业基地AB、AB地块，则在白云湖东侧，近首开保利云湖壹号，珠实花城云著。

这宗地最大的价值点和云湖壹号一样，都是一线望湖，且体量差不多，21万㎡，未来可能会和云湖壹号正面刚。

云湖壹号的产品包括88-㎡的三至四房，价格3.5-4.6万左右。从市场反应来看，项目的大面积四房会更好卖一些，小面积三房走量稍弱。

所以这宗地，开发商拿下，可以吸取下经验。

值得一提的是，这宗地的西侧，比云湖壹号更加近夏茅墓地（图中橙色点标注）...这是一个很难解决用户抗性的点。不管谁拿都得想好怎么应对~

篇幅有限，白云城市中心的平和大押地块、永兴村地块，北部三镇的江高金沙南路安置房地块、钟落潭马沥地块、太和镇朝亮北路西侧地块，这里就不一一展开了。