提起云山产品，很多人会想到豪宅，但高企的房价，让不少人望而却步。

如今，云山脚下涌现了一个新盘，刚需一族伸伸手能够得到。

吹风价5万+/㎡，相比动辄八九万的云山豪宅，价格足够亲民。主打小户型，面积最小90㎡，在大户型称霸的云山，实属难得。

上周末该盘开放了营销中心，狠狠收获了一波热度。派队看完后，还发现了不少亮点。

这个新盘就是近期热门的越秀公交天悦云山府，即白云大道北永泰客运站地块，在去年第一次土拍中，越秀地产以33.4亿元竞得，楼面价元/㎡。

总用地面积将近7万㎡，规划建设一所班幼儿园，1栋18层办公楼、9栋住宅及大型公交站场。

越秀公交天悦云山府位于白云大道北，处在白云新城的嘉禾望岗板块。

该板块潜力不容小觑。

按照规划，定位为白云新城嘉禾望岗商务核心区，产城融合的TOD综合开发示范区。

由于和白云新城直线距离约4公里，无疑会受到白云新城利好辐射，板块内汇聚了2、3、14号线等多条地铁，除了承接白云、花都、从化、增城的通勤客流外，还能直达白云机场、广州火车站、广州东站、广州南站等交通枢纽，人流量巨大。

嘉禾望岗TOD规划图

此外，嘉禾望岗板块有产业支撑，底气十足，一公里范围内已汇聚了3万家注册企业，注册资本超过万的企业就有家。

嘉禾望岗商圈还是白云重点打造的四大特色商圈之一。

《白云区加快培育建设国际消费中心城市实施方案》就提及，嘉禾望岗商圈，打造集高品质零售、特色餐饮、娱乐体验、文化创意业态为一体，商务发展和时尚休闲体验并重的国际时尚商圈。

有交通优势、有产业、有人流，也是重点特色商圈，嘉禾望岗板块的前景看好。

越秀公交天悦云山府不近地铁，离3号线嘉禾望岗站、白云大道北站，步行距离都要2公里，无车一族需要公交接驳。

很多购房者看到这里，就开始打退堂鼓了：地铁都没有，果断放弃。

这样想的人估计有点冲动了。

该盘虽然不近地铁，但它属于公交TOD项目，楼下即大型公交站场，有14条公交路线通往全市各地。下楼坐电梯直达公交站场，换乘地铁也就三四个站。

周边有广从一路（荟贤路口）站、荟贤路北站等公交站点，多条公交路线直达地铁站。

自驾也方便，楼盘东侧紧靠主干道白云大道，转华快、机场或环城高速去往天河等中心城区十分便利。

商业教育配套方面，越秀公交天悦云山府需要蹭板块的配套。

2公里内有大型综合体云门NEWPARK、百世商业广场、云悦云里广场等商业配套。

教育方面，项目本身只有一所9班幼儿园，但周边的学校比较优质，有华师附中新世界学校、华师附中实验小学、华师附中实验小学南校区、广州市培英中学，能读什么学校需要以教育局划分的地段为准。

看过项目和产品后，派队发现越秀公交天悦云山府有不少特色。

先说项目。

由于有TOD属性，楼下即大型公交站场，噪音问题就必须考虑到。

针对这个问题，销售人员透露，住宅小区在平地抬高18米起建，目的就是要把噪音影响降到最低。

抬高18米后，相当于抬高了6层楼，一楼等于别人的六楼，保证通风采光的同时，也使得望山视野更开阔，毕竟项目离白云山只有米，如此山景资源怎可浪费。

此外，项目楼栋均偏向东南面45°偏转，且呈梯度排列，东低西高，目的也很明确：把山景资源最大化。

户型方面，亮点也不少。

派队在现场看到，目前建设进度最快的要数5、6、7三栋，销售人员透露：首开的也是这三栋。

5栋、6栋均为高层，两梯六户，其中5栋有90㎡、㎡、㎡户型，6栋有90㎡（A户型）、㎡两种户型。

7栋属于小高层，只有8层，两梯四户，均为可看山的90㎡B户型。

项目有90㎡、㎡、㎡三种户型，除了㎡（大平层）没有样板房外，其它两个户型均有样板房。

90㎡B户型可看白云山景观，主卧配置大采光面的全景落地窗，度瞰景阳台，空间感十足。

90㎡B户型样板房实景

90㎡A户型北朝向可看园林景观，采用了比较传统的竖厅设计，主套设计、四开间朝阳、°的景观阳台。

该户型更加有创新性，主要特色是通过阳台赠送面积，让空间扩大，使得空间感很开阔，感觉比B户型还要大。

90㎡A户型样板房实景

总之，90㎡户型实用率比较高，全屋飘窗、花池、半赠送阳台等赠送面积多。

㎡户型均为LDKB客餐厨阳台一体化设计，空间感和舒适度都很赞。

A户型主要是东南向。阳台很大，目测长度超过6米，加上赠送，整个空间更大了，在阳台上摇晃红酒杯，看白云山山景，想拥有这样大阳台的购房者，对这个户型估计没什么抵抗力。

半开放式厨房，设计了推拉门，随时变身封闭厨房，厨房也做了岛台，方便家人交流互动。该户型还把两个次卧打通做成二胎房，算是一个特色。

㎡A户型样板房实景

B户型四开间朝南，搭配°景观阳台、超宽落地飘窗，视野也很赞，整体和B户相差不大，差别在于主次卧的格局与分布不同。

㎡B户型样板房实景

越秀公交天悦云山府售价较为惊喜，销售人员称5万+/㎡起。

板块内的二手房价格普遍在3.1万-8.5万/㎡。

新房方面，附近的新世界云耀在售均价6.7万/㎡，华远雲和墅价格约万/套起。

如此看来，越秀公交天悦云山府5万+/㎡有点亲民，吸引力确实不小。

很多人要问了，越秀公交天悦云山府何来底气打亲民价？

第一，地块拿地价不算高，楼面价元/㎡，这个价对比周边近7万的单价，地块存在不小的溢价空间！

第二，项目主打刚需刚改，有90-㎡的户型，价格上也会考虑到刚需的购买力。

当然了，5万+/㎡只是吹风价，按照惯例，首批产品都会有惊喜，部分产品也有望4字头，至于惊喜有多大，等到开盘一切疑问都将得以揭晓。

销售人员透露，该盘有望下周开盘。

整体而言，越秀公交天悦云山府90-㎡产品让刚需一族也有机会购入一套云山产品，毕竟在白云新城、在嘉禾望岗，小户型的望山产品已屈指可数。

5万+/㎡来算，90㎡的房子，总价万，门槛相对较低的。

派队Team三叔划重点：

1、越秀公交天悦云山府有区位优势，位于白云新城的嘉禾望岗板块，能享受到白云新城的利好，区位价值、升值空间大，要知道，白云区价值最高的区域就是白云新城和白云山脚下了。

2、楼下就是大型公交站场，尽管不近地铁，但出行较为方便。

3、稀缺性决定价值。近5年，云山项目也只有富力富云山、中铁建西派云峰，加上如今的越秀公交天悦云山府入市。

4、入市门槛较低，板块内少有的小户型产品，售价方面也有想象空间甚至有惊喜。

5、属于“和樾系”同等级交标，用材用料及装修标准上都不低，期待值拉满。