这是拿铁房产观的第93篇原创

从上次征求的留言来看，番禺和海珠先讲哪个，然后番禺的呼声最高，那本篇就把番禺的买房逻辑翻个底朝天。

本文表达的主要内容如下：

1.番禺的优点和缺点

2.番禺买房投资应该怎么选

3.刚需应该在番禺买哪里买

4.哪些板块不值得买

不管你是万以上的投资，还是万左右的刚需，看完你就会找到你想要的答案。

01

番禺的基本买房逻辑-年

坚持以万博为主中心，番禺广场为次中心

7、18号线周边优先，2、4号线次之

投资上总价不要超过万，准确地说不宜超过万

番禺的行情一般滞后中心区半年到一年，下半年还有买入窗口期

尽量不要买超大盘，以及分很多期开发的大盘

尽量选择地铁口1.5公里以内

不要去番禺买一手的江景房、海景房

以上就不一一解释了，给你们提供一张图，最安全最适合买的区域就是下图两个圈中，不懂的可在后台留言。

02

投资还是自住

这个也是一直争论的焦点，网友们一直拿番禺和黄埔做比较。

从位置上来看，黄埔更近天河，从经济上来看，番禺的GDP只有黄埔的60%。

1）睡城定位

番禺二十年来的定位一直是睡城，到处都能见到大型的可以容纳十几万人的小区，所以早期规划得比较乱。

虽然番禺未来会有三个商业就业中心：万博、南站、创新城，但是睡城的定位还会一直伴随下去，这个毋庸置疑。

2）学位一般

说一般都有点过了，应该说不好，包括番禺执信、番禺华附口碑都不太好。

从来没有听说过要去番禺买学位房的，如果买在番禺，有书读就可以了，不要对学位有过多的追求，那些一手打的学位牌，听听就好了，不暴雷就谢天谢地了。

3）涨幅不均

番禺想要大规模开发，但是速度有点慢，财政吃力，面积大，要养的人也多。

从这一轮行情来看，除了万博涨幅比较明显，番禺广场有些许涨幅来看，其他80%的地方都没有涨。

番禺的行情本来就弱于中心区，盘子大，地铁密度不够，甚至不如白云荔湾，动能偏弱。

另外去年黄埔放开限购的力度大于番禺，导致很多投资需求去了黄埔。

4）局部补涨机会

涨得少涨得慢也是好事，说明还有补涨的机会，刚需还可以继续买，比如刚需集中的洛溪、番禺客运站、亚运城、祈福新村、桥南等，但不代表所有的这些地方都适合投资。

论投资回报的话，番禺万博肯定是最好的以及7号线沿线，其次是番禺广场，番禺广场的18号线开通对番禺还是有很大意义的。

已经开通的三线交汇的地铁站在广州目前只有嘉禾望岗，目前嘉禾望岗已经差不多5-6万了，而番禺广场还在3-4万之间，这个价差也代表了机会。

03

各板块价值分析

目前投资上比较火热的就是万博和新造，南站周边没有住宅可以忽略，下面把各板块的购买逻辑一次性说清楚。

1）万博

万博是毋庸置疑的价值板块，万博都不能买的话，那番禺其他地方都不值得买。

买万博是铁律，但万博的缺点也很明显，就是周边早期卖地的时候，给开发商盘踞的范围太广太散，导致如今年开发起来形成制肘。

写字楼和各大小区分布散乱，周边被几个大型小区占据了70%的地方，比如华南碧桂园、锦绣香江、雅居乐、南国奥园，沿江的好位置又给了华南新城。

如今万博把写字楼建好，周边这些就开始坐享其成了，其实万博周边还有很多空地未开发，就是等着万博兑现时，地价进入最高点时，才开始卖。

还有一个缺点是万博建得差不多，没有太多利好和政策去扶持了，红利的释放逐步退化，连YY都搬到琶洲了。

万博重点
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