来源：园园ABS研究

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一、市场概况

年世茂购房尾款abs首发成功以来，碧桂园、融信、融创、合生创展、宝龙地产、龙光地产、绿城集团、嘉禾集团、雅居乐、万科、首开股份等房企也陆续发行购房尾款abs。截至年，全市场公发行22单购房尾款ABS项目，发行规模合计.27亿元。具体情况如下表。

数据来源：wind资讯

二、购房尾款ABS

1、什么是购房尾款？

购房尾款即房地产项目公司因销售商品房对购房人享有的应收账款债权；从购房尾款ABS的入池标准而言，入池的购房尾款限定于自购房人与银行或住房公积金中心签订贷款合同（同时与房地产项目公司签订购房合同）后，至银行或住房公积金中心划款至房地产项目公司这一特定期间内的应收账款。

基于预售商品房而产生的购房尾款是未来产生的现金流，不属于房地产企业的表内资产；当房地产企业收到银行按揭款，将其记入预收账款科目，待验收交房时，从预收账款结转至主营业务收入。

2、购房尾款包括哪几种？

购房尾款主要包含三大类别：（1）银行按揭贷款类：购房人办理银行按揭贷款形成的购房尾款。（2）公积金贷款类：购房人办理住房公积金贷款形成的购房尾款。（3）组合贷款类：购房人办理组合贷款（同时包括银行按揭贷款、住房公积金贷款）形成的购房尾款。

3、购房尾款具体有什么特点？

（1）单个合同的应收款金额占比很小（通常不超过3%），入池基础资产笔数较多，分散度较好。

（2）房产局备案的流程时间受国家政策或当地政策影响，备案审批时间具有不确定性；银行放款时间受银行贷款审批政策以及贷款额度的影响，具有不确定性。

（3）开发商在项目建设中融资时，银行一般会要求开立监管账户归集项目销售回款，优先用于偿还融资款，监管账户的资金流出将会受到监管和限制；购房尾款债权的实现以开发商正常履行交房义务为前提，如开发商最终无法交付房屋，或因购房面积、质量等存在争议，购房人有权拒绝支付尾款或要求减免部分购房尾款，将导致购房尾款不能预期回收。

4、什么是购房尾款ABS？

以房地产开发企业作为原始权益人，以其在专项计划设立日转让给管理人的、原始权益人根据购房合同至基准日（含该日）起对购房人享有的要求其支付购房款所对应的债权和其他权利及其附属担保权益作为基础资产，发行资产支持证券。

5、监管对购房尾款ABS的态度如何？

从交易所项目申报及反馈来看，这类项目还是可以和监管做相应的沟通。

数据来源：上交所公司债券信息平台

三、购房尾款ABS项目实操注意事项

1、挑选什么样的基础资产？

购房尾款具有相应的特点上面也提到，具体而言表现为：（1）基础资产特别分散，同质性高；（2）回款周期一般会在2个月到半年不等，主要受国家政策影响比较大，还与银行与公积金中心的效率有关系。（3）购房尾款的违约率相对较低。

那我们在挑选基础资产一方面要满足监管的要求，另一方面要考虑到市场投资者对该类产品的







































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